A használt ingatlanpiacon nagyon sokféle lakással és vételárral találkozhatunk. Sokszor az alacsonyabb vételár valamiféle hibára, máskor egyszerűen csak jó vételre utal. Ha felfedezünk egy hibát, minden esetben az eladó felel vagy vannak kivételek? Milyen jogai vannak a vevőnek és mennyi ideig érvényesítheti azokat?

 Hibás teljesítés és a vevő jogai

Az eladót úgynevezett kellékszavatosság terheli a hibás teljesítésért, méghozzá a teljesítés időpontjától számított öt évig. Hibás teljesítésről akkor beszélhetünk, ha az ingatlan a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek.

A vevő ilyenkor - kevés kivételtől eltekintve - az alábbi igényekből választhat:

kijavítást, kicserélést kérhet, vagy

árleszállítást igényelhet, a hibát az eladó költségére maga kijavíthatja, mással kijavíttathatja, illetve jelentős hiba esetén, bizonyos feltételekkel akár el is állhat a szerződéstől.

Mikor nem felel az eladó?

Nem áll fenn az eladó felelőssége a hibás teljesítésért, ha a vevő a szerződéskötés időpontjában a hibát

ismerte, vagy

felismerhette volna.

Ezekben az esetekben ugyanis a felek szerződési akarata a hibás ingatlan adásvételére irányult. A hiba akkor tekinthető ismertnek, ha arról a vevő ténylegesen tudott, akár azért, mert ő maga észrevette, akár az eladó tájékoztatása folytán.

A felismerhető hibák körébe pedig azok a hibák tartoznak, amelyek nyíltak, azaz egyszerű észleléssel megállapíthatóak, továbbá

amelyeket a vevőnek az eladó tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie, valamint azok a hibák is, amelyek jelentkezése alappal feltételezhető, előrelátható.

Nincs tehát jelentősége annak, hogy a hibákat a vevő ténylegesen ismerte-e. Ha kellő körültekintés, alaposság mellett ismerhette volna a hibákat, mentesül az eladó a felelősség alól. Így a használtság mértékének megfelelő hibákat az ítélkezési gyakorlat ismertnek tekinti.

Rejtett hiba - az eladó felelős

Az eladó felelős azonban mindazon esetekben, amikor a vevő nem ismerte a hibákat és kellő gondosság, illetve körültekintés tanúsítása mellett nem is láthatta azokat előre, nem kellett rá számítania.

Például amikor a hiba független a használtságtól, vagy az elhasználódás számítható mértékét túllépi, már megállapítható az eladó felelőssége és még az sem számít, ha maga az eladó sem tudott a hibáról. Peres eljárás esetén rendszerint szakértő bevonásával állapítható csak meg, hogy a hiba rejtett volt-e.

Fontos tehát, hogy alaposan nézzük meg a kiszemelt ingatlant, mindenre kérdezzünk rá, járjuk be az összes helyiséget, a padlástól a pincéig, és lehetőleg nézessük meg szakemberrel, dokumentáljuk az aktuális állapotot fényképekkel. Hiba felfedezése esetén pedig érvényesítsük szavatossági jogainkat, melyek közül a legfontosabb a kijavítás igénylése.

A szerző dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere.

A fotó forrása: Napi.hu/Szabó Dániel.