2016. május 2. Tavaly az utolsó negyedévben már gyakorlatilag megállt a lakásárak emelkedése, és a forgalom is csekélyebb mértékben bővült. A KSH legfrissebb elemzéséből az derült ki, hogy visszafogottabb volt a piac bővülése és az áremelkedés is, mint amit az ingatlanközvetítők jósoltak. Az átlagos áremelkedés valójában 10 százalék alatti volt, de az átlag hatalmas különbségeket takar. Az általános drágulás ellenére az árak csak Budapesten és a megyeszékhelyeken haladják meg a válság előtti szintet, a kisebb településeken még az ennél alacsonyabb 2010-es értéktől is elmaradnak.

Szinte naponta bombázzák az ingatlanpiac felfutásában érdekelt szereplők – ingatlanközvetítők, beruházók, bankok – az újabb és újabb áremelkedésről és forgalombővülésről szóló hírekkel a nyilvánosságot. A teljes tavalyi piacról szóló statisztikát azonban csak most tette közzé a KSH, és ezek a számok azért visszafogottabbak az említett szereplők eddigi becsléseinél. Az mindenesetre jól látszik, hogy míg 2015 első három negyedévében dinamikusan nőtt a forgalom és az árak, addig az év utosó három hónapjában megállt az áremelkedés, és a forgalom növekedése is minimálisra esett vissza.

Az eddig befutott adatok szerint 119 ezer ingatlan cserélt gazdát 2015-ben, ez azonban nem a végleges szám lesz, ugyanis még nem minden adat érkezett be, de eddig 15 százalékos emelkedést mért a KSH. Mivel 2014-ben 113,8 ezer ingatlan cserélt gazdát, így a végső szám véltehően valamivel 130 ezer alatt lesz. Ennek a forgalomnak döntő részét készpénzért vásárolták, ugyanis a lakáshitelezési KSH-statisztikákból az látszik, hogy mindössze 46,8 ezer lakásvásárlási hitelt adtak a bankok, azaz körülbelül a forgalom 65 százalékához nem kértek kölcsönt. Azt már korábban jelezték a piaci szereplők, hogy főként a befektetési jellegű vásárlások fűtik a piacot, ezek lendülete fogyott el az utolsó negyedévre. Fölösleges pénz egyelőre még volt a piacon, hiszen az egy százalék alá levitt betéti kamatok már nem vonzóak, ezért a megtakarítások jelentős része ingatlanba vándorolt. Egyébként egy évvel korábban (2013-ban) 44 ezer használt lakáshoz folyósítottak hitelt, azaz a kölcsönök számának emelkedése messze elmarad a forgalom növekedésétől. 

A kutyának sem kellett az új lakás

Azt már a korábbi számokból is látni lehetett, hogy a lakásépítés tavaly a mélypontjára ért. 2015-ben 7612 új lakás épült, ami 9 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. Ebből összesen 3146 új lakás épült értékesítési céllal, ami 2013. után újabb mélypontot jelentett a vállalkozói lakásépítésben. Az eladott új lakások száma pedig nem éri el a felépített lakásokét sem (2700 darab). Ezért kellett a CSOK-ot bedobnia a kormánynak, ami kérdéses, hogy beváltja-e majd a hozzáfűzött reményeket. Egyelőre korai jósolgatni, hiszen gyakorlatilag nincs újépítésű lakás a piacon, amit megvehetnének az érdeklődők, árfelhajtó hatása viszont már van annak a néhány darab CSOK-os ügyletnek. 

Mindenesetre sokan a vállalkozók közül is kedvet kaphattak az építkezések beindítására, ugyanis Lázár János  Miniszterelnökséget vezető miniszter múlt heti tájékoztatóján azt mondta, hogy mostanáig 5539 egyszerű bejelentés érkezett. Január 1-jétől a 300 négyzetméternél kisebb ingatlanok esetében ugyanis már nem kell építési engedély, hanem elég az egyszerű bejelentés, aminek benyújtását követő 15 nap után el lehet kezdeni az építkezést. Ráadásul az így felépített ingatlanhoz használatba vételi engedély sem kell, hanem helyette úgynevezett hatósági bizonyítványt állítanak ki. Tavaly a kiadott építési engedélyek száma összesen 12515 volt. 

Az új lakások áralakulását nagyobb ingadozások jellemezték: a 2015 harmadik negyedévéig tartó emelkedés után a negyedik negyedévben 1,8 százalékot estek az árak, ennek ellenére ekkor már 9 százalékkal többe került egy új lakás, mint egy évvel korábban. Tavaly éves szinten 6,7 százalékos volt az újépítésű lakások áremelkedése a 2014-eshez viszonyítva. A 2015-ben eladott új lakások ára lényegében elérte a 2008. évi szintet, és számottevően, 8,7 százalékkal meghaladta a 2010-ben megfigyelt értéket is.

Mennyivel is nőttek a használt lakások árai?  

A KSH adatai szerint a használtlakás-árak 2014 első negyedéve óta tartó emelkedése 2015 utolsó negyedévében lassult, az árindex a harmadik negyedévhez képest csupán 0,3 százalékkal nőtt. Az első három negyedév gyors emelkedése miatt azonban az árak szintje így is jelentősen meghaladja a megelőző év azonos időszakáét: 2015 végén egy átlagos használt lakás 11,6 százalékkal került többe, mint egy évvel korábban, éves szinten pedig 11,8 százalékos volt a tiszta áremelkedés. Ez azt jelenti, hogy ennyivel kerülnének többe a lakások, ha ebben az évben ugyanazokat adták volna el, mint egy évvel korábban. Azonban a jelenleg ismert adásvételek minőségi összetétele rosszabb a korábbinál (az összetételindex 1,7 százalékkal csökkent), így a ténylegesen eladott használt lakások átlagos ára a tiszta árváltozásnál kisebb mértékben, 9,9 százalékkal emelkedett. 
Az átlag persze hatalmas eltéréseket takar, de összességében kisebb volt az áremelkedés a piacon, mint amit az ingatlanközvetítők a saját tapasztalataik alapján mondtak. És hiába a mutatós növekekedés, a használt lakások árszintje a 2015. folyamán bekövetkezett drágulás hatására 4,9 százalékkal meghaladta a 2010. évit, de a válság előtti, 2008-as értéktől egyelőre 3,1 százalékkal elmaradt. 

A tavaly eladott használt lakások átlagos ára 11,3 millió forint volt, 1 millió forinttal több, mint 2014-ben. Az eladott lakások átlagára leginkább Budapesten emelkedett, ahol egy használt lakás átlagosan 16,9 millió forintba került, 2,4 millió forinttal többe, mint egy évvel korábban. Az átlagos lakásár a megyeszékhelyeken 10,2, a városokban 9,4, míg a községekben 6,2 millió forint volt. Mindegyik kategóriában meghaladja az egy évvel korábbit, ám az áremelkedés mértéke a kisebb települések felé haladva egyre alacsonyabb. Az általános drágulás ellenére az árak csak Budapesten és a megyeszékhelyeken haladják meg a 2008. évi szintet, a kisebb településeken még az – alacsonyabb – 2010-es értéktől is elmaradnak. 2015-ben az agglomerációkon kívül eső községekben 4,3 millió forint volt a lakások átlagára. Ez 300 ezer forinttal több, mint 2014-ben, de 800 ezer forinttal kevesebb, mint 2008-ban volt. Budapesten a használt lakások négyzetméterára 240-ről 286 ezer forintra nőtt. A községi lakások négyzetméterára kevesebb mint egynegyede a budapestinek (68 ezer forint), míg az agglomerációkon kívül eső községekben csak 49 ezer forint volt 2015-ben.

A 2014. óta tartó áremelkedés a különböző részpiacok közötti számottevő átrendeződéssel járt. Ez Budapesten a legszembetűnőbb, ahol a társasházi és a panellakások fajlagos ára 2014 eleje óta gyorsan és egyenletesen nőtt, miközben a családi házakra nagyobb ingadozás és megközelítőleg stagnáló árszint volt jellemző. Ennek hatására a társasházi lakások négyzetméterára már jelentősen meghaladta, a panellakásoké pedig megközelítette, sőt a legutóbbi időszakban el is érte a családi házakét. Ehhez nagyon hasonló folyamat zajlott le a megyeszékhelyeken is, így általában is megállapítható, hogy a válság utáni időszakban főként a nagyvárosi társasházi és panellakások felértékelődése miatt emelkedtek a lakásárak.